每经记者:陈荣浩 陈梦妤
距离深圳放宽二手房指导价贷款政策已过去一个多月,但从市场成交情况来看,并未起到明显的刺激作用。
【资料图】
“这个房子的指导价是182万元,业主挂牌价是198万元,如果你是首套房,且无房贷记录的话,银行同样可以按198万元总价放款,首付3成,有房贷记录的话首付要5成。”6月7日,深圳罗湖新秀片区的房产中介孙红梅向《每日经济新闻》记者介绍。
今年4月20日,深圳对二手房指导价规则进行调整,一个重要变化在于,银行放贷的标准从以前的与指导价进行绑定,调整成了“银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准,指导价仅作参考”。
以上述房源为例,记者今年2月时也看过上述小区房源,彼时只能按照指导价182万元进行放款。如今银行可按照198万元放款,购房者首付压力有所降低。
深圳龙岗片区一处二手房房源较多的楼盘 每经记者 陈荣浩 摄
各种成交数据均下滑
今年4月20日,深圳调整二手房指导价的消息广为流传,核心内容主要包括指导价不取消,不调整;银行核定房价以网签备案价和评估价、实际成交价孰低为准,指导价仅作参考;即日起执行。
上述内容经多家媒体证实,“处于未正式发文,但已低调执行”状态。“我们目前是按照成交价或者评估价放款,哪个价格低,就按哪个价格报批。”宝安区一工商银行的工作人员向记者表示。
记者以购房者身份向第三方中介平台咨询多套房源了解到,不少挂牌价高于指导价的房源,均可按照实际成交价放款。比如龙岗中心城一套2014年满五唯一的4房,政府指导价为386万元,业主报价406万元,若买房者不还价以406万元成交,则可按实际成交价放款。
据《每日经济新闻》此前报道,在传出“深圳将取消二手房指导价”消息后,有资深从业者麦勇(化名)告诉记者,南山南头片区有次新盘业主涨价200万元,“福田也有上调200万元的,的确有比较冲动的业主。”
但从多家机构披露的数据来看,深圳二手房成交仍处于低位运行。据深圳中原研究中心数据,5月深圳二手房过户量为2788套,环比下滑12.7%,连续第2个月下跌。
各片区二手房的过户量也多处于下滑状态,其中大鹏片区最明显,达71%。而从各区域成交套数来看,排名靠前的区域分别为龙岗、福田和南山,5月二手房的过户套数分别为584套、567套和510套。
在二手房成交量下跌的同时,深圳的二手房挂牌量却在逐步上升。据深圳中原研究中心数据,截至5月底,二手房在售房源继续攀升至40152套,上升1.7%。
6月7日晚间,深职院房地产研究所所长邓志旺通过微信向《每日经济新闻》记者表示,“事实上,目前深圳市场并非所有银行都按成交价放款,部分银行仍按指导价在放款。不过现在影响购房者的关键因素,已经不再是二手房指导价了,而是市场缺乏信心。此外,人才房的批量入市,也对新房和二手房有一定冲击,分流了一部分刚需购房客。”
6月8日上午,美联物业全国研究中心总监何倩茹向记者表示,深圳二手房市场整体交易量不及预期,主要是因为前期需求集中释放,目前后续需求出现断层。虽然二手房贷款有所放松,但置业者对房地产市场前景的预期以及自身收入的预期都较弱,影响了需求的正常释放。“目前,深圳整个房地产市场的交易都不算活跃,成交量还处于低位。”
二手房有“三个价格”
深圳的二手房基本都有三个价格,官方指导价、真实成交价、业主挂牌价。
在与多位中介的沟通中,记者听到最多的一句话便是,“如果诚心要,可以与卖家直接谈,挂牌价有一定溢价空间。”
根据记者在走访过程中了解到的情况,除少部分高总价二手房能高于指导价成交以外,较多二手房基本是接近二手房指导成交。成交价高于指导价的房源,主要集中在南山、宝安和福田三个片区。
值得一提的是,高于指导价成交的房源,多数都是均价在10万元/平方米以上的房源,比较典型的如南山科技园片区的华润城润府三期,指导价13.2万元/平方米,业主普遍成交价在15万元/平方米以上;位于福田区福田中心片区的星河国家花园,指导价为9.63万元/平方米,业主普遍成交价在11万元/平方米以上。
深圳光明区房产中介魏强向记者介绍,“目前,深圳二手房的贷款,要具体看房子的情况,如果挂牌价高于指导价,可以按近期同类房源的成交价放款。只要挂牌价不是高得离谱一般是能够批下来的。”
如魏强向记者推荐的位于光明区公明片区的一套2018年3室2厅房源,面积89平方米,业主挂牌价为386万元,指导价为442万元。按照正常情况,业主挂牌价386万元,按照3成首付计算,首付为115.8万元,然后加上还需支付的大约35万元税费,相当于总购房成本在150.8万元左右。
但像这种业主挂牌价低于指导价的房源,他们可以通过跟业主沟通、协商(将税费转移至卖方)的方式降低购房者的总购房成本。
“这个房子因为业主着急出手,所以价格压得比较低,您要诚心要,我们可以与业主沟通,把各种税费也加到总房款里,这样银行按照高价放款。”魏强提到,因为房子没有满五唯一,所以购房成本还包含各种税费,比如契税、营业税等,各种税费算下来差不多要30多万元。
不过魏强称,这部分税费可以帮忙与卖家协商,把税费叠加到总房款里,让卖家出这笔钱,这样买家就变相降低了首付。
“假设各项税费是35万元,业主挂牌价386万元,那么银行可以按实际成交价421万元放款,你的实际首付成本可以降到126.3万元,相当于由卖家支付税费。”
(应受访者要求,文中魏强、孙红梅为化名)
每日经济新闻
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